19-11-2014 Planschade 5e baan Schiphol
29-10-2014 Vergoeden planschadebeperkende maatregelen
29-10-2014 Klein gebouwtje is niet 15 meter hoog.
15-10-2014 Planschaderisicoanalyse is geen richtlijn schadevergoeding
06-08-2014 Streekplan is voldoende voor voorzienbaarheid
25-06-2014 Onthouden goedkeuring beïnvloedt voorzienbaarheid niet.
16-04-2014 Maximale mogelijkheden bepalen planschade, niet huidige invulling.
13-02-2013 Gebouwfunctie niet bepalend voor planschade
23-01-2013 Belanghebbende door vernietiging koopcontract
19-12-2012 Informatiebijeenkomst telt niet als voorzienbaarheid
28-11-2012 Het belang van de juiste rapportage/ taxateur
28-11-2012 Ontheffingsmogelijkheden tellen niet mee voor planschade
28-11-2012 De RvS oordeelt dat de gemeente Leudal de claim niet voldoende heeft weerlegd
07-11-2012 Verwijzing naar gepubliceerde begroting is geen beleidsvoornemen
07-11-2012 Een nog uit te werken bestemming mag niet als oud planologisch regime worden aangemerkt
07-11-2012 Bij gesloten overeenkomst voor de wetswijziging, geldt de oude wet
17-10-2012 Een tijdens een raadsvergadering behandeld beleidsvoornemen dient gepubliceerd te worden wil het voorzienbaar zijn
17-10-2012 Voorbereidingsbesluiten zijn voldoende om voorzienbaarheid toe te kennen
10-10-2012 Wijze van rechtsopvolging bedrijf is bepalen voor voorzienbaarheid en dus planschade
19-09-2012 Ontwikkelingsvisie telt als voorzienbaarheidsfactor
29-08-2012 Nota wel voorzienbaar
29-08-2012 Geen planschade omdat aanvraag te beperkt is
29-08-2012 Inperken van planologische mogelijkheden leidt eveneens tot planschade
22-08-2012 Moeite doen om stukken bovenwater te krijgen heeft geen invloed op de voorzienbaarheid
19-01-2011 Kosten deskundigen niet altijd vergoed

Ontwikkelingsvisie telt als voorzienbaarheidsfactor


19-09-2012

In deze zaak diende aanvrager een planschadeverzoekschrift in, omdat hij stelde schade te hebben geleden door een planologische verandering. Volgens de gemeente was het te voorzien dat er in Aalsmeer een woonwijk gebouwd zou worden. Dit viel volgens de gemeente af te leiden uit het geldende “Ontwikkelingsvisie Aalsmeer”.

Volgens de rechtbank was dit onterecht. Een redelijk denkend en handelend koper hoefde er niet op bedacht te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde zou kunnen worden begrensd door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen tot vijftien meter hoog. De Raad van State gaat hier niet in mee, omdat aanvrager op basis van de ontwikkelingsvisie wel degelijk erop mocht vertrouwen dat de winkels en woningen gebouwd zouden worden. Deze ontwikkelingsvisie sluit bebouwing over meerdere bouwlagen niet uit.


AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK 

Uitspraak op het hoger beroep van: 

het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer, 
appellant, 

tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 8 december 2011 in zaak nr. 11/3460 in het geding tussen: 

[wederpartij] 

en 

het college. 

Procesverloop 

Bij besluit van 6 april 2010 heeft het college een verzoek van [wederpartij] om vergoeding van planschade afgewezen. 

Bij besluit van 8 juni 2011 heeft het college het door [wederpartij] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. 

Bij uitspraak van 8 december 2011 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en het besluit van 8 juni 2011 vernietigd. Deze uitspraak is aangehecht. 

Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. 
[wederpartij] heeft een verweerschrift ingediend. 

Het college heeft nadere stukken ingediend. 

De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 augustus 2012, waar het college, vertegenwoordigd door P. Sotomayor Valenzuela, werkzaam bij de gemeente, en [wederpartij] zijn verschenen. 

Overwegingen 

1. Ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO), zoals dit artikel luidde ten tijde van belang en voor zover hier van belang, kent het college, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. 

Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) kent het college degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 

2. Of sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. 

3. [wederpartij] heeft op 21 juli 1993 gekocht en op 26 oktober 1993 geleverd gekregen het perceel [locatie] te Aalsmeer. Hij heeft bij formulier, met als datum 18 januari 2009, verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan "Nieuw Oosteinde" en de eerste, de vierde en de vijfde herzieningen daarvan, omdat ingevolge die bestemmingsplannen, anders dan voorheen, nabij het perceel winkels en woonbebouwing kunnen worden gerealiseerd. 

Het college heeft aan het besluit van 6 april 2010 een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van maart 2010 ten grondslag gelegd. Daarin is vermeld dat [wederpartij] ten gevolge van de "1e herziening van het bestemmingsplan Nieuw Oosteinde" en de "5e partiële herziening van het bestemmingsplan Nieuw Oosteinde" planologisch nadeel lijdt. Daarin is verder vermeld dat [wederpartij] ten tijde van de aankoop van het perceel de realisering van de nieuwe winkels en woonbebouwing kon voorzien op grond van de op 19 mei 1993 door de raad vastgestelde 'Ontwikkelingsvisie Aalsmeer' en dat het planologisch nadeel daarom voor zijn rekening en risico dient te blijven. Het college heeft dit besluit bij besluit van 8 juni 2011, in afwijking van het advies van de bezwaarschriftencommissie Aalsmeer, op basis van twee nadere adviezen van de SAOZ van 21 september 2010 onderscheidenlijk 6 januari 2011 gehandhaafd. 

4. De rechtbank heeft overwogen dat [wederpartij] ten tijde van de koop van het perceel op basis van de ontwikkelingsvisie toekomstige ontwikkelingen nabij het perceel in de vorm van lage woningbouw en voorzieningen op redelijke schaal kon voorzien, maar dat hij als redelijk denkend en handelend koper niet bedacht hoefde te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde zou kunnen worden begrensd door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen met een bouwhoogte tot vijftien meter. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat [wederpartij] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat bebouwing van een dergelijke omvang medio 1993 in Aalsmeer en omgeving in het geheel niet voorkwam. Op grond hiervan heeft de rechtbank overwogen dat het college de aanvraag om planschadevergoeding ten onrechte heeft afgewezen, omdat de planologische veranderingen voor [wederpartij] voorzienbaar waren. 

5. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [wederpartij] ten tijde van de koop de realisering van nieuwe winkels en woningen met een bouwhoogte tot vijftien meter nabij het perceel niet kon voorzien. Het college betwist de door [wederpartij] ter zitting van de rechtbank gedane mededeling dat in 1993 in Aalsmeer en omgeving geen bebouwing met een dergelijke bouwmassa en hoogte voorkwam. Het college voert aan dat in het centrum van Aalsmeer ingevolge het bestemmingsplan "Bebouwde Kom Dorp 1969" op gronden met de bestemming "Bebouwing met winkelhuizen, kleinbedrijf, kantoren en banken" gebouwen met een goothoogte van negen meter en een bouwhoogte van vijftien meter waren toegestaan en dat ter plaatse vóór 1993 diverse winkelpanden, bestaande uit vier bouwlagen met kap, zijn gerealiseerd. Verder voert het college aan dat ingevolge het bestemmingsplan "Bloemenlust 1968" op gronden ten noorden van perceel [locatie] met de bestemming "Bebouwing met winkelhuizen, winkels, kantoren, banken en kleinbedrijf" bebouwing met een maximale goothoogte van zes meter was toegestaan. Volgens het college was op deze gronden bebouwing met een bouwhoogte van vijftien meter niet mogelijk, maar betrof de toegestane bebouwing geen laagbouw. 

5.1. In het voorwoord van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat daarover voor alle inwoners van Aalsmeer in oktober 1992 een informatieavond is gehouden en in de periode december 1992 - februari 1993 inspraak heeft plaatsgevonden. In de in de ontwikkelingsvisie opgenomen samenvatting is onder meer het volgende vermeld: "(…) voorziet de visie in een uitbreiding van het woningenbestand met ca. 3750 woningen op langere termijn. Op kortere termijn moeten prioriteiten worden gelegd bij het scheppen van woonruimte voor de 2000 ingeschreven woningzoekenden. De visie voorziet in de versterking en uitbouw van de drie kernen, t.w. Dorp/Stommeer, Kudelstaart en Oosteinde." In paragraaf 4.2 'Wonen' van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat de visie voorziet in een versterking, een verdere uitbouw van onder meer de kern Oosteinde. Daarin is verder vermeld: "Oosteinde wordt als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en Hornweg uitgebreid. Bovendien voorziet de visie in het invullen van de open gebieden tussen de huidige woonbebouwing. Hiermee kan in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan, voor de realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten." In deze paragraaf is verder vermeld dat wordt voorzien in de bouw van 1.050 nieuwe woningen in Oosteinde. Op de bij de ontwikkelingsvisie behorende kaart is voorts het gebied waarin het perceel is gelegen aangeduid als 'bestaand woongebied', zijn aangrenzende gebieden ten oosten en zuiden daarvan aangewezen als 'toekomstig woongebied' en is een gebied verder oostelijk aangewezen als 'reservering woongebied'. 

[wederpartij] kon en moest op grond van deze tekst en kaart ten tijde van de koop van het perceel, dat in de kern Oosteinde is gelegen, rekening houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in voor hem ongunstige zin zou veranderen. Gelet op het in de ontwikkelingsvisie vermelde aantal te realiseren woningen van 1.050 en de oppervlakte van de gebieden die op de kaart zijn aangewezen voor 'toekomstig woongebied' en 'reservering woongebied' moest hij daarbij rekening houden met de realisering van omvangrijke woon- en winkelbebouwing. Dat in de ontwikkelingsvisie geen maximale hoogtebepaling is opgenomen betekent, anders dan de rechtbank heeft overwogen, niet dat [wederpartij] geen rekening kon en moest houden met bebouwing van maximaal 15 meter hoog. Dat, zoals het college heeft aangevoerd, in Aalsmeer in 1993 al winkelbebouwing van vergelijkbare omvang en hoogte bestond is daarvoor niet redengevend, omdat in de ontwikkelingsvisie woon- en winkelbebouwing in meerdere bouwlagen niet is uitgesloten. Nu in de tekst van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat mede is voorzien in opvulling van open plekken tussen bestaande woonbebouwing, diende [wederpartij] ten tijde van de koop tevens rekening te houden met dergelijke bebouwing op de open plek ten oosten van zijn perceel. 

Het betoog slaagt. 

6. Het hoger beroep van het college is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd. De Afdeling zal het beroep van [wederpartij] bij de rechtbank alsnog ongegrond verklaren. 

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. 

Beslissing 

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 

Recht doende in naam der Koningin: 

I. verklaart het hoger beroep gegrond; 

II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 8 december 2011 in zaak nr. 11/3460; 

III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond. 

Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, ambtenaar van staat. 

w.g. Van Altena w.g. Oranje 
voorzitter ambtenaar van staat 

Uitgesproken in het openbaar op 19 september 2012


Bron: rechtspraak.nl