05-03-2013 Een planschadeprocedure starten na een schadevergoeding?
02-01-2013 Planschade bij een verhuurde bedrijfsruimte
04-12-2012 Het normaal maatschappelijk risico binnen het planschade recht

Planschade bij een verhuurde bedrijfsruimte


02-01-2013

In twee zaken speelde de vraag over planschade bij verhuurde objecten. Uit de eerste uitspraak blijkt, dat voor het toekennen van een planschadevergoeding relevant is aan welke gebruiksmogelijkheden het verhuurde object ten tijde van de peildatum de hoogste waarde ontleent. In de tweede zaak oordeelde de Afdeling dat, voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende planschade, het van belang is of het verhuurde object al dan niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Om te bepalen of een object bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd dient gekeken te worden of er sprake is van een marktconforme huurprijs. Indien aanvrager geen inkomensschade heeft geleden - omdat er geen sprake is van een bedrijfsmatige verhuur - mag dit geen reden zijn om geen vergoeding van planschade toe te kennen.


Een beschouwing naar aanleiding van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State (ABRvS) 30 juni 2010, LJN BM9672 (Gouda) en LJN BM9674 (Sluis)



1. ABRvS 30 juni 2010, LJN BM9672 (Gouda)

In de eerste zaak (inzake Gouda) verzocht de eigenaar van een deel van een pand (de parterre) om vergoeding van planschade. Aanvrager verhuurde tot 1 april 1998 de parterre als café/koffiehuis. Door overlast werd de huurovereenkomst voortijdig beëindigd, waarna het gedeelte leeg kwam te staan. Het pand, waar de parterre deel van uitmaakte, had de bestemming “Eengezinshuizen, winkels en bedrijf toegestaan”. Deze bestemming werd door de gemeente gewijzigd in uitsluitend een woonbestemming. Aanvrager claimde planschade, omdat vervolgens hem de parterre minder waard was geworden. Zo had hij bijvoorbeeld huurinkomsten gederfd, omdat hij de parterre niet meer als bedrijfsruimte kon verhuren. Bovendien had aanvrager kosten gemaakt om de desbetreffende ruimte geschikt te maken voor verhuur als woonruimte. Het verzoek tot planschade werd door de gemeente afgewezen, omdat de waarde van de parterre op peildatum het meeste waard was op het moment dat de parterre werd verhuurd als woonruimte. Deze waarde werd volgens de gemeente door de wijziging niet aangetast.

De rechtbank en de Afdeling verwerpen respectievelijk het beroep en het hoger beroep van aanvrager. De Afdeling overwoog dat de SAOZ in haar adviezen cijfermatig heeft onderbouwd dat de parterre ten tijde van de peildatum zijn hoogste waarde ontleent aan de gebruiksmogelijkheden als woonruimte. Volgens de Afdeling is in de adviezen de conclusie getrokken dat, nu deze mogelijkheid niet is komen te vervallen in het nieuwe bestemmingsplan, de beperking van de gebruiksmogelijkheden ten gevolge van de planologische wijziging niet heeft geleid tot een waardedaling van de parterre. Het betoog van aanvrager dat de parterre niet voor bewoning geschikt was en dat daarom van de waarde als bedrijfsruimte moet worden uitgegaan, werd eveneens door de Afdeling afgewezen. Volgens de Afdeling dient voor de vaststelling van een eventuele waardevermindering uitgegaan te worden van hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en niet van de feitelijke situatie. De Afdeling oordeelde dat het hierbij niet relevant was of het object op peildatum al feitelijk voor dat gebruik geschikt was. Om deze redenen werd het verzoek van aanvrager om vergoeding van planschade afgewezen.


2. ABRvS 30 juni, LJN BM9674 (Sluis)

Aanvrager was eigenaar van vier panden. Drie panden verhuurde hij tegen een laag bedrag aan familie en kennissen en één pand bewoonde hij zelf. In de buurt van deze panden werd een woonzorgcomplex gebouwd. Aanvrager claimde planschade, omdat hij door deze planologische wijziging schade had geleden. Volgens aanvrager waren zijn panden minder waard geworden. De gemeente kende een planschadevergoeding toe in verband met de waardevermindering van de woning van aanvrager. De overige drie panden waren volgens de gemeente niet minder waard geworden, omdat niet is gebleken dat aanvrager door de planologische wijziging minder huur zou vragen aan de huurders. De gemeente verwees hierbij naar de uitspraak van de Afdeling d.d. 9 april 2003 (ABRvS 9 april 2003, BR 2003, p. 896). De rechtbank oordeelde, onder verwijzing naar de hiervoor genoemde uitspraak, dat de gemeente juist had gehandeld.

De Afdeling kende aanvrager, in tegenstelling tot de gemeente en de rechtbank, wel een planschadevergoeding toe. De Afdeling overwoog dat bij de uitspraak van de Afdeling d.d. 9 april 2003 sprake was van een bedrijfsmatige exploitatie van huurpanden. In deze zaak ging het namelijk om panden die werden verhuurd door een belegger tegen marktconforme huurprijzen. Op dat moment is voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende schade van doorslaggevende betekenis of de te generen huurinkomsten uit de panden die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de planologische wijziging beïnvloed zijn. Volgens de Afdeling worden in casu de panden niet bedrijfsmatig verhuurd. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de panden tegen niet marktconforme prijzen worden verhuurd aan (schoon)ouders en familieleden en/of soms aan derden. Om deze reden is voor de waardering van de panden dan ook ten onrechte uitgegaan van de huuropbrengst en heeft het college een onjuiste maatstaf gehanteerd voor de vaststelling van eventuele waardevermindering. Wat betreft deze panden zal het college opnieuw op het bezwaar dienen te besluiten met inachtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.


3. Commentaar

In de eerste zaak claimde de eigenaar van een parterre een vergoeding van planschade, nadat zijn parterre minder waard was geworden door een planologische wijziging. Door deze planologische wijziging mocht aanvrager de parterre niet meer verhuren als bedrijfsruimte. Aanvrager stelde recht op planschadevergoeding te hebben, omdat hij huurinkomstenderving leed en hij kosten diende te maken om de ruimte geschikt te maken als woonruimte. De Afdeling oordeelde dat aanvrager geen recht op planschadevergoeding toekwam, omdat de parterre ten tijde van de peildatum zijn hoogste waarde ontleende aan de gebruiksmogelijkheden als woonruimte. Daarnaast oordeelde de Afdeling dat aanvrager geen recht op planschadevergoeding toekwam met betrekking tot de kosten voor het geschikt maken van de ruimte als woonruimte. Volgens de Afdeling dient voor de vaststelling van een eventuele waardevermindering uitgegaan te worden van hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en niet van de feitelijke situatie.

Het feit dat de Afdeling overwoog dat het niet relevant is of het object op peildatum al feitelijk voor het gebruik als woonruimte geschikt is, is opvallend. In mijn visie dient voor het bepalen van de waarde van het parterre de inrichting van het object een rol spelen. Hierbij is het van belang welke kosten aanvrager zal dienen te maken om het object eventueel geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Van Heijst betoogt in zijn annotatie bij de uitspraak van de Afdeling d.d. 30 juni 2010 (ABRvS 30 juni 2010, LJN BM9672) dat de overweging van de Afdeling nogal cryptisch is.[1] Volgens hem dient voor het bepalen van de (hoogste) waarde van het object de feitelijke staat en inrichting van dat object (per peildatum) toch mede bepalend te zijn, en daarmee ook welke kosten gemoeid zullen zijn om dat object eventueel geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik. Hij verwijst hierbij naar de uitspraak van de ABRvS d.d. 27 maart 2002 (ABRvS 27 maart 2002, BR 2002, p. 1048).


In de tweede zaak ging het om de eigenaar van vier panden die een planschadevergoeding claimde, omdat in de buurt van zijn panden een woonzorgcomplex werd gebouwd. Hij verhuurde drie panden voor een lage huurprijs aan familie en kennissen. De gemeente kende aanvrager geen planschadevergoeding toe, omdat niet is gebleken dat hij minder huur zou generen door de planologische wijziging. De Afdeling oordeelde dat de gemeente een onjuiste maatstaf had toegepast. Bovendien was de verwijzing van de gemeente naar een uitspraak van de Afdeling onterecht, omdat het in de desbetreffende uitspraak ging om bedrijfsmatige verhuur van panden. In casu was er geen sprake van een bedrijfsmatige verhuur, omdat aanvrager zijn panden verhuurde tegen een niet markconforme huurprijs. Op dat moment is voor de beoordeling van de zich mogelijk voordoende planschade niet van doorslaggevende betekenis of de te genereren huurinkomsten uit de panden die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd door de planologische wijziging beïnvloed zijn. De Afdeling geeft niet aan welke maatstaaf bij de waardering van de panden dan wel gehanteerd dient te worden. Aanvrager is van mening dat de waardevermindering van de panden ‘als zodanig’ moet worden beoordeeld. Indien aanvrager daarmee bedoelt ‘in onverhuurde staat’, lijkt dit volgens Van Heijst niet juist.[2] Volgens hem dient de waardering van de verhuurde panden volgens vaste jurisprudentie te geschieden met inachtneming van de feiten en omstandigheden op peildatum. In zijn visie dient rekening gehouden te worden met de mogelijke invloed van de op dat moment bestaande huurverhoudingen op de waarde van die panden. Hierbij zal die invloed mede bepaald worden door de looptijd van de betreffende huurovereenkomsten en de mogelijkheden voor de verhuurder om een verhoging van de geldende huurprijzen te realiseren.


Mr. R. van Domselaar (Planschade jurist)


[1] ABRvS 30 juni 2010, LJN BM9672, m.nt. I.P.A. van Heijst.

[2] ABRvS 30 juni 2010, LJN BM9674, m.nt. I.P.A. van Heijst.




Bron: planschadeinstituut.nl